Si estás a punto de firmar una segregación, una agrupación o una rectificación de superficie, es probable que el notario o el registrador te hayan pedido un IVGA. Es un documento técnico que muchos propietarios no conocen hasta que lo necesitan, y suele llegar con prisa. En esta guía te explico qué es, cuándo se exige y qué pasa después de obtenerlo.
En resumen
- El IVGA es el Informe de Validación Gráfica Alternativa que emite el Catastro sobre una representación gráfica preparada por un técnico.
- Se usa cuando la parcela real no coincide con la cartografía catastral o cuando la operación crea parcelas nuevas.
- Su origen está en la Ley 13/2015, que busca coordinar el Registro de la Propiedad con el Catastro.
- Se necesita habitualmente en segregaciones, agrupaciones, divisiones, rectificaciones de superficie y algunas declaraciones de obra nueva.
- Un IVGA positivo permite que la operación se inscriba con la nueva geometría y que Catastro actualice su cartografía.
Qué es el IVGA
IVGA son las siglas de Informe de Validación Gráfica Alternativa. Es un informe que emite la Sede Electrónica del Catastro cuando un técnico le presenta una representación gráfica de una o varias parcelas distinta de la que figura en la cartografía catastral.
Esa representación se llama “alternativa” porque sustituye a la catastral. Consiste en un archivo informático, en el formato GML que exige Catastro, con las coordenadas de los vértices de cada parcela. El Catastro comprueba que el archivo es correcto, que las parcelas encajan con su entorno y que no invaden fincas ajenas a la operación. Si todo cuadra, emite el informe con resultado positivo.
La georreferenciación
Georreferenciar una finca es definir su perímetro mediante coordenadas en un sistema oficial, de modo que cualquiera pueda situarla sobre el terreno sin ambigüedad. En España se utiliza el sistema de referencia ETRS89 con proyección UTM. La provincia de Almería queda en el huso 30.
La diferencia con una descripción tradicional es enorme. Las escrituras antiguas describen las fincas con frases como “linda al norte con camino y al sur con finca de herederos de…”. La georreferenciación sustituye esas descripciones por una geometría precisa y comprobable.
Por qué existe: la Ley 13/2015
Durante décadas, el Registro de la Propiedad y el Catastro han funcionado por separado. Una misma finca podía tener una superficie en la escritura, otra en el Registro y otra en Catastro, y nadie sabía con certeza dónde estaban sus linderos.
La Ley 13/2015, que reformó la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario, estableció un sistema de coordinación entre ambas instituciones. Desde entonces, en determinadas operaciones es obligatorio incorporar al Registro la representación gráfica georreferenciada de la finca. Esa representación será, como regla general, la certificación catastral. Cuando la realidad no coincide con Catastro, se admite una representación alternativa, siempre que cumpla los requisitos técnicos fijados por la Dirección General de Catastro y la dirección general competente en materia registral. El IVGA es la forma de acreditar que la representación alternativa cumple esos requisitos.
Cuándo es necesario
El notario o el registrador te pedirán el IVGA en operaciones que modifican la geometría de una finca o cuando la superficie real no coincide con la catastral. Los casos más habituales son estos:
Segregaciones y divisiones
Cuando separas una parte de una finca para crear otra nueva, las parcelas resultantes todavía no existen en Catastro. Hay que definirlas con coordenadas y validarlas. Además, necesitarás la licencia o la declaración de innecesariedad del Ayuntamiento. Te lo explico con más detalle en mi página sobre segregación de parcelas.
Agrupaciones y agregaciones
Si unes dos o más fincas en una sola, o añades una porción a una finca existente, la parcela resultante también necesita su representación gráfica.
Rectificación de superficie
Es el caso más frecuente en Almería, sobre todo en fincas rústicas y viviendas antiguas. La escritura dice una superficie, Catastro otra y la medición real una tercera. Para inscribir la superficie correcta, hay que medir la finca y presentar la representación alternativa con su IVGA. Según la diferencia de superficie y el procedimiento que se siga, el Registro puede notificar a los colindantes antes de inscribir.
Declaración de obra nueva
Al declarar una obra nueva, la ley exige identificar mediante coordenadas la porción de suelo que ocupa la edificación. En algunas situaciones, por ejemplo cuando la parcela catastral no se corresponde con la real o cuando la edificación no está bien representada, hace falta además ajustar la geometría de la parcela mediante una representación alternativa. Si estás en ese punto, revisa mi servicio de declaración de obra nueva.
Otros supuestos
También puede ser necesario en deslindes, en la inmatriculación de fincas que nunca han estado inscritas, en expropiaciones o en reparcelaciones. Y a veces lo pide el propio propietario para corregir un error catastral aunque no haya operación notarial.
Cómo se obtiene el IVGA
El proceso tiene varios pasos técnicos:
- Revisión de la documentación: escrituras, nota simple, certificación catastral y planos existentes.
- Medición de la finca: se hace un levantamiento topográfico con equipos GNSS o estación total, tomando los vértices de los linderos y, si procede, las edificaciones.
- Elaboración de la representación gráfica: se dibujan las parcelas resultantes y se encajan con las colindantes de Catastro.
- Generación del archivo GML con la geometría de las parcelas afectadas.
- Validación en la Sede Electrónica del Catastro, que devuelve el IVGA con su resultado.
- Entrega al notario del informe y el archivo, junto con el plano y la memoria técnica.
La calidad de la medición es decisiva. Si el técnico se limita a dibujar sobre una ortofoto o sobre la cartografía catastral, el resultado puede no reflejar la realidad, y el problema aparecerá después con un vecino o en una futura venta.
Resultado positivo o negativo
IVGA positivo
La representación cumple los requisitos técnicos y puede incorporarse a la escritura. Esto no significa que el Registro vaya a inscribir sin más: el registrador hará su propia calificación y, si tiene dudas sobre posibles invasiones de fincas colindantes, puede pedir más información o tramitar un procedimiento con notificación a los vecinos.
IVGA negativo
La representación no supera la validación. Las causas habituales son:
- Errores en el formato del archivo o en la geometría (polígonos mal cerrados, solapes internos).
- Afección a parcelas catastrales que no forman parte de la operación.
- Incoherencias entre las parcelas de origen y las resultantes.
Si el problema es técnico, se corrige y se vuelve a validar. Si la medición real invade una parcela vecina según Catastro, hay que analizar quién tiene razón. A veces la solución pasa por incluir al colindante en la operación con su conformidad, y otras por un deslinde previo.
Qué pasa después con Catastro
Una vez firmada la escritura e inscrita la operación, el notario y el registrador comunican los cambios al Catastro. Catastro tramita la alteración, actualiza su cartografía con la nueva geometría y, cuando corresponde, notifica a los titulares colindantes afectados.
Cuando el proceso se completa, la finca queda coordinada entre Registro y Catastro: ambos describen la misma parcela con la misma geometría. Es una garantía importante para futuras ventas, herencias o hipotecas.
Si no hay operación notarial y solo quieres corregir la cartografía, la vía es distinta: una solicitud o declaración directamente ante Catastro. Lo explico en mi página de alteración catastral.
Cómo te puedo ayudar
Preparo el IVGA completo: mido la finca sobre el terreno, elaboro la representación gráfica, la valido en Catastro y te entrego la documentación lista para el notario. Trabajo en Almería capital, el Bajo Andarax, el Poniente y Níjar. Puedes ver cómo trabajo en mi servicio de informe de validación gráfica (IVGA) o contactarme con la referencia catastral de tu finca.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede hacer un IVGA?
El informe lo emite la Sede Electrónica del Catastro, pero la representación gráfica que se valida debe prepararla un técnico competente a partir de una medición fiable de la finca. Normalmente se basa en un levantamiento topográfico con coordenadas georreferenciadas. El técnico genera el archivo en el formato exigido y lo somete a validación.
¿El IVGA cambia automáticamente el Catastro?
No. El IVGA solo acredita que la representación gráfica cumple los requisitos técnicos. El cambio en la cartografía catastral se produce después, cuando el notario o el registrador comunican la operación y Catastro la incorpora tras su tramitación, que puede incluir la notificación a los colindantes afectados.
¿Qué ocurre si el IVGA sale negativo?
Significa que la representación no supera la validación, por ejemplo por errores en el archivo o porque afecta a parcelas que no forman parte de la operación. Hay que revisar la medición y corregir el problema. Si afecta a un vecino, puede ser necesario incorporarlo a la operación con su conformidad o buscar otra vía.
¿Necesito IVGA si la superficie de Catastro coincide con la realidad?
Si la cartografía catastral refleja correctamente la finca, normalmente se puede usar la certificación catastral descriptiva y gráfica y no hace falta una representación alternativa. El IVGA es necesario cuando la parcela real no coincide con la catastral o cuando la operación crea parcelas nuevas que todavía no existen en Catastro.
Esta guía es orientativa. La normativa cambia y cada municipio tiene sus ordenanzas, así que antes de decidir conviene estudiar tu caso concreto.