Qué es
Un levantamiento topográfico es la medición del terreno tal y como está hoy: sus límites, su superficie, los desniveles, las construcciones, los muros, los caminos y cualquier elemento que importe para lo que quieras hacer. El resultado es un plano a escala y un listado de coordenadas en el sistema oficial (ETRS89), que es el que usan Catastro y Registro.
Si buscabas un topógrafo para medir una finca o un solar, este es el trabajo: como arquitecto técnico hago levantamientos topográficos con estación total y GNSS, y además me encargo del trámite que venga después.
Es la base de muchos otros trabajos. Sin una medición fiable no se puede preparar un GML para el Registro, plantear una segregación, corregir el Catastro, encajar un proyecto en un solar o resolver una duda de lindes con un vecino.
En la provincia hay muchas fincas con superficies heredadas de hace décadas, medidas a pasos o copiadas de un documento a otro. Por eso suelo recomendar medir antes de firmar nada importante.
Lo necesitas si…
- Quieres saber la superficie real de tu finca antes de comprar o vender.
- Vas a encargar un proyecto y el arquitecto necesita un plano con cotas y curvas de nivel.
- Necesitas georreferenciar la finca para el notario o el Registro.
- Vas a dividir o agrupar parcelas.
- La finca tiene muros, vallas o caminos y no sabes si coinciden con los límites del título.
- Tienes un desacuerdo con un vecino y quieres datos objetivos.
Qué incluye
- Visita y medición en campo con estación total y receptor GNSS.
- Plano topográfico a escala con límites, edificaciones y elementos relevantes.
- Curvas de nivel y perfiles cuando el terreno o el proyecto lo requieren.
- Cálculo de superficies y listado de coordenadas en ETRS89.
- Comparación con la superficie de la escritura y la del Catastro.
- Archivos en formato PDF y DWG, y GML si se va a usar en Catastro o Registro.
Cómo lo hago
Primera consulta
Me cuentas para qué necesitas la medición y reviso la documentación para decidir qué hay que medir y con qué detalle.
Trabajo de campo
Voy a la finca, señalizo los puntos necesarios y tomo todos los datos. Si conviene, te pido que estés para indicarme mojones o referencias.
Gabinete
Proceso los datos, dibujo el plano y calculo superficies y coordenadas.
Entrega y explicación
Te entrego el plano y los archivos y te explico las diferencias con los papeles y qué opciones tienes.
Qué documentación necesito
- Escritura o título de propiedad.
- Referencia catastral.
- Nota simple registral, si la tienes.
- Planos anteriores o licencias, si existen.
- Datos de contacto de colindantes si se van a revisar lindes.
Si te falta algo, no pasa nada: muchos documentos los puedo pedir yo al Catastro, al Registro o al Ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Para qué sirve un levantamiento topográfico?
Para conocer con exactitud la superficie, los límites y la forma del terreno. Se usa para comprar o vender con seguridad, redactar proyectos, segregar, corregir el Catastro, inscribir la finca en el Registro con su representación gráfica o resolver dudas de lindes.
¿El plano topográfico sirve directamente para el Registro?
El plano por sí solo no. Para el Registro hace falta una representación gráfica en formato GML y, si no coincide con el Catastro, un informe de validación gráfica alternativa. Con los datos del levantamiento preparo ambos.
¿Qué pasa si mi finca mide menos de lo que pone en la escritura?
Es bastante frecuente. Hay procedimientos para rectificar la superficie inscrita, que dependen de la diferencia y de si los vecinos están de acuerdo. Lo primero es tener la medición real y, a partir de ahí, te explico qué camino es el adecuado.
¿Necesito estar presente el día de la medición?
No es imprescindible, pero ayuda mucho si hay mojones, hitos o límites que solo conoces tú. Si la finca está vallada y accesible, puedo medir sin que estés.