En qué consiste
Muchas viviendas de la provincia se construyeron o ampliaron sin licencia, o con licencia pero nunca se declararon en escritura. Mientras nadie las compra ni las hereda, el problema no se nota. Cuando llega el momento de firmar ante notario, el banco, el comprador o el Registro piden papeles que no existen.
En Andalucía la norma de referencia es la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), y su Reglamento General, aprobado por el Decreto 550/2022. Regulan cuándo una edificación puede regularizarse, cuándo queda en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) y qué hace falta para dividir una finca.
Mi papel es estudiar la situación urbanística de tu inmueble, decirte qué es viable y redactar los certificados e informes técnicos que necesitan el ayuntamiento, el notario y el Registro.
Servicios de esta área
AFO y legalización de viviendas
Si tu casa se construyó sin licencia hace años, estudio si puede regularizarse y preparo la documentación técnica para obtener la declaración de AFO.
Ver servicio →Declaración de obra nueva
Redacto el certificado y los planos para que tu casa, ampliación o nave conste en la escritura y en el Registro de la Propiedad.
Ver servicio →Segregación de parcelas
Estudio si tu finca se puede dividir según el planeamiento y preparo la documentación técnica para la licencia o la declaración de innecesariedad.
Ver servicio →Lo necesitas si…
- Tienes una casa en el campo sin licencia y quieres venderla o heredarla.
- Construiste o ampliaste y la obra no consta en la escritura.
- Quieres dividir una finca entre hermanos o vender una parte.
- El banco no te da hipoteca por falta de documentación.
- La compañía eléctrica o de agua te pide un documento que no tienes.
Qué incluye
- Estudio previo de viabilidad urbanística y registral.
- Certificados técnicos para la declaración de AFO.
- Certificados de antigüedad y descripciones para declarar obra nueva.
- Documentación técnica para licencias de segregación o innecesariedad.
- Coordinación con ayuntamiento, notaría y Registro.
Cómo lo hago
Estudio previo
Reviso escrituras, Catastro, ortofotos y planeamiento para saber en qué situación está el inmueble.
Visita y medición
Compruebo el estado real y mido lo construido y la parcela.
Documentación técnica
Redacto los certificados, planos e informes que exige el trámite.
Tramitación
Presento la documentación y la sigo hasta la resolución o la firma en notaría.
Qué documentación necesito
- Escrituras y nota simple registral.
- Referencia catastral.
- Licencias, proyectos o certificados anteriores, si existen.
- Cualquier documento que pruebe la antigüedad: facturas, fotos, contratos de suministro.
Si te falta algo, no pasa nada: muchos documentos los puedo pedir yo al Catastro, al Registro o al Ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Se puede legalizar cualquier casa construida sin licencia?
No. Si la obra es compatible con el planeamiento puede legalizarse. Si no lo es pero ya ha pasado el plazo para que el ayuntamiento actúe, puede quedar en AFO. Y hay casos, como el suelo de especial protección o las zonas inundables, en los que la ley no fija plazo y la regularización es muy limitada.
¿Qué diferencia hay entre legalizar y obtener el AFO?
Legalizar significa que la obra cumple la normativa y queda como si se hubiera hecho con licencia. El AFO reconoce que la obra es ilegal pero que ya no se puede ordenar su demolición, y permite usarla, inscribirla y contratar suministros con limitaciones en las obras futuras.
¿Trabajas con abogados y notarios?
Sí. En muchos expedientes coordino mi parte técnica con el abogado o la notaría del cliente. Yo no presto asesoramiento jurídico, pero sí aporto los documentos técnicos y el criterio urbanístico que necesitan.