Qué es
La declaración de obra nueva es la escritura pública en la que el propietario declara que sobre su finca hay una construcción. Hasta que no se hace, el Registro solo conoce el solar o la parcela, aunque lleve décadas construida una vivienda encima. Sin ella es difícil vender, hipotecar o repartir una herencia.
Hay dos caminos. Si la obra es reciente y se hizo con licencia, se declara con el certificado final de obra y la documentación de ocupación. Si la obra es antigua y ya no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad, se declara por antigüedad con un certificado técnico que acredita la fecha de terminación y la descripción de lo construido.
En ambos casos el notario y el registrador exigen hoy las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de la parcela. Yo me encargo de medir, describir y georreferenciar la construcción para que la escritura salga sin defectos.
Lo necesitas si…
- Tu casa existe pero en la escritura solo figura el terreno.
- Has terminado una vivienda nueva con licencia y quieres escriturarla.
- Ampliaste hace años y la ampliación no está declarada.
- Vas a vender o hipotecar y el notario te pide declarar la obra.
- Vas a repartir una herencia que incluye construcciones no inscritas.
Qué incluye
- Estudio de la situación urbanística y registral de la finca.
- Medición de la edificación y de la parcela.
- Certificado técnico descriptivo: superficies, plantas, usos y año de terminación.
- Acreditación de antigüedad con ortofotos y documentación cuando es por antigüedad.
- Coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada por la edificación.
- Coordinación con la notaría y, después, con el Catastro.
Cómo lo hago
Revisión
Compruebo si la obra tiene licencia o si procede la vía por antigüedad o el AFO.
Medición
Mido la edificación y la parcela y tomo las coordenadas.
Certificado
Redacto el certificado y los planos con el contenido que piden notario y Registro.
Firma y registro
Envío la documentación a la notaría y estoy disponible para aclarar cualquier punto hasta la inscripción.
Qué documentación necesito
- Escritura de la finca y nota simple.
- Referencia catastral.
- Licencia de obra, certificado final y declaración responsable de ocupación, si es obra reciente.
- Libro del edificio y seguro decenal cuando la ley lo exige.
- Pruebas de antigüedad si la obra es antigua.
Si te falta algo, no pasa nada: muchos documentos los puedo pedir yo al Catastro, al Registro o al Ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo declarar una obra nueva sin licencia?
En algunos casos, sí. Si ha pasado el plazo para que la administración actúe, se puede declarar por antigüedad con un certificado técnico. El registrador lo comunica al ayuntamiento. Si la edificación está en suelo donde no prescribe la acción de la administración, esa vía no es posible.
¿Qué diferencia hay entre obra nueva y AFO?
La obra nueva es la escritura que incorpora la construcción a la finca. El AFO es una resolución municipal sobre la situación urbanística de una edificación irregular. En muchas casas de campo se necesitan las dos cosas: primero el AFO y luego su constancia en el Registro.
¿Necesito el seguro decenal?
Para obras nuevas de vivienda terminadas con licencia, en general sí, salvo excepciones como el autopromotor de una vivienda para uso propio. En las declaraciones por antigüedad no se exige. Conviene confirmarlo con la notaría.
¿Cuánto cuesta en impuestos?
La escritura de obra nueva tributa por Actos Jurídicos Documentados, además de los gastos de notaría y Registro. El importe depende del valor de la construcción. Tu gestoría o la notaría te lo pueden calcular.