Cómo legalizar una casa sin licencia en Almería

Si tienes una casa construida sin licencia, o con una licencia que no se ajusta a lo que se hizo, en Andalucía existe una vía para regularizarla: la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO). No convierte la casa en legal a todos los efectos, pero te permite inscribirla, contratar suministros y venderla con seguridad jurídica.

En resumen

• La AFO se aplica a edificaciones terminadas sobre las que el Ayuntamiento ya no puede actuar porque ha pasado el plazo legal para restablecer la legalidad urbanística.
• La tramita el Ayuntamiento a petición tuya, con un expediente técnico firmado por un técnico competente.
• Con la resolución puedes inscribir la vivienda en el Registro, actualizar el Catastro y pedir luz y agua.
• No permite ampliar la casa ni hacer obras que aumenten su volumen o cambien su uso.
• Hay suelos donde no es posible, como el rústico de especial protección o el dominio público.

Qué es la situación de asimilado a fuera de ordenación

La Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento General (Decreto 550/2022) regulan las edificaciones irregulares. Cuando una obra se hizo sin licencia, el Ayuntamiento dispone de un plazo para ordenar su demolición o su adaptación. Si ese plazo vence sin que actúe, la edificación no se puede derribar por motivos urbanísticos, pero tampoco pasa a ser legal.

Esa situación intermedia es la AFO. La resolución municipal la reconoce de forma expresa y fija qué puedes hacer con la casa a partir de ese momento.

Edificaciones anteriores a 1975

Muchos cortijos de la provincia son anteriores a la Ley del Suelo de 1975. La normativa andaluza da a las edificaciones terminadas antes de esa fecha un tratamiento distinto, asimilado al de las que tienen licencia, siempre que mantengan su uso y sus características. En ese caso no se tramita una AFO, sino un reconocimiento de esa situación. Lo primero que hago en un cortijo antiguo es comprobar si puede acogerse a esta vía, porque suele ser más favorable.

Cuándo se puede pedir la AFO

Para que el Ayuntamiento declare la AFO deben cumplirse varias condiciones:

1. La edificación tiene que estar terminada. Una obra a medias no puede acogerse.
2. Tiene que haber vencido el plazo para restablecer la legalidad. Se cuenta desde la terminación completa de la obra, y hay que demostrar esa fecha.
3. No puede estar en un suelo donde ese plazo no corre. Es el caso del suelo rústico de especial protección, el dominio público, determinadas zonas con riesgos naturales o los espacios libres y viales previstos en el planeamiento, entre otros.
4. No puede haber un procedimiento abierto de protección de la legalidad sobre esa obra.
5. Debe reunir condiciones mínimas de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso al que se destina.

En Almería son muy frecuentes los casos de casas en suelo rústico en Níjar, en el Poniente o en los alrededores de la capital, a veces junto a zonas de invernaderos. En todos ellos lo primero es saber qué clasificación tiene el suelo según el planeamiento vigente del municipio.

Paso a paso del expediente AFO

1. Estudio previo

Reviso la clasificación del suelo, las afecciones (carreteras, ramblas, vías pecuarias, costas) y la antigüedad acreditable. Con esto te digo si la AFO es viable antes de que gastes dinero en el expediente completo.

2. Acreditar la antigüedad

La fecha de terminación se puede probar con varios documentos:

• Ortofotografías históricas y vuelos aéreos.
• Certificación catastral con la fecha de construcción.
• Recibos antiguos de luz, agua o IBI.
• Escrituras, contratos o actas notariales.
• Certificado de técnico que describa la edificación y su antigüedad.

Cuantas más pruebas coincidentes, más sólido es el expediente.

3. Levantamiento y documentación técnica

Hago un levantamiento topográfico de la parcela y la medición de la vivienda. La documentación técnica suele incluir:

• Identificación de la finca y la edificación, con planos de situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones.
• Superficies construidas y útiles.
• Memoria descriptiva de la construcción y sus instalaciones.
• Justificación de la seguridad estructural y de las condiciones de habitabilidad y salubridad.
• Descripción de cómo se resuelven el abastecimiento de agua, el saneamiento y la electricidad.

4. Presentación en el Ayuntamiento

Presentas la solicitud con la documentación y el pago de las tasas municipales, que varían de un municipio a otro. Los servicios técnicos y jurídicos revisan el expediente y pueden pedir información adicional.

5. Obras requeridas, si las hay

Si la casa no cumple alguna condición mínima, el Ayuntamiento puede exigir obras concretas antes de resolver. Por ejemplo, una fosa séptica adecuada o reparar un elemento estructural. Solo se permiten las obras imprescindibles para cumplir esas condiciones.

6. Resolución

La resolución declara la situación de AFO y describe la edificación reconocida. Es el documento con el que harás el resto de trámites.

Qué consigues con la AFO

• Seguridad frente a una orden de demolición por motivos urbanísticos.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Con la resolución se otorga la declaración de obra nueva ante notario y se inscribe la vivienda. El Registro hace constar la situación de fuera de ordenación.
• Actualización del Catastro, para que la descripción coincida con la realidad.
• Contratación de suministros. La resolución permite pedir el alta de luz y agua a las compañías, cuando hay red disponible. Si no la hay, se admiten soluciones autónomas como placas solares, aljibes o depuración individual, siempre que no induzcan a nuevos asentamientos.
• Venta y herencia con transparencia, porque el comprador o heredero sabe exactamente qué recibe.

Qué no consigues

Conviene tenerlo claro antes de empezar:

• No puedes ampliar la vivienda ni hacer obras que aumenten su volumen.
• Solo caben obras de conservación y mantenimiento necesarias para el uso, y las que autorice expresamente el Ayuntamiento.
• No cambia la clasificación del suelo. Una parcela rústica sigue siendo rústica.
• No legaliza las construcciones que no estén terminadas o que se hagan después.
• Si la casa se destruye, en general no hay derecho a reconstruirla tal cual.

Errores habituales

• Empezar a pintar o reformar antes de pedir la AFO. Las obras recientes pueden confundir la fecha de terminación.
• Presentar el expediente sin comprobar antes las afecciones sectoriales de la parcela.
• Dar por hecho que una casa antigua está automáticamente regularizada porque paga IBI.
• No revisar si hay más construcciones en la parcela (almacenes, porches, piscinas) que también deben incluirse.

Cómo te puedo ayudar

Llevo más de 20 años trabajando como arquitecto técnico en Almería capital y en municipios como Níjar, El Ejido, Vícar, Gádor o Viator. En un expediente para legalizar tu casa en Almería con la declaración AFO me encargo del estudio de viabilidad, la medición, la documentación técnica y el seguimiento con el Ayuntamiento hasta la resolución. Después te acompaño en la declaración de obra nueva y la actualización catastral.

Si tienes una casa en esta situación, escríbeme con la referencia catastral o la ubicación y te digo si es viable antes de empezar.

Esta guía es orientativa. La normativa cambia y cada municipio tiene sus ordenanzas, así que antes de decidir conviene estudiar tu caso concreto.